_2020 február - április_

Megkönnyebbültem mikor aláírásra került a szerződés, mert akkor vált biztossá, hogy nincs visszaút. De egészen Szegedig lejutni nem volt egy könnyű menet. Oké, megvolt bennem az indíték a váltásra, de az aláírásig rengeteg hullámvölgyet-hullámhegyet megjárt a motivációm és a bátorságom, hiszen rendre befolyásolt a külső, és még annyira a belső környezetem is. Emlékszek rá, még az előző munkahelyemen dolgoztam február elején, amikor megpillantottam az ingatlan.com-on a kávézó hirdetését. Azonnal felkelettette az érdeklődésemet, hiszen abban az irodaparkban dolgoztam másfél évig korábban, ahol ennek a bérleti joga eladó, és pontosan tudtam, hogy a reggeli szendvics/kávé, délutáni süti/kávé alap kombó sokaknál. Szép lassan, alattomos módon berágta magát ez a kis hír foszlány a tudatalattim mindennapjaiba. Egyre jobban elkezdett érdekelne a nagy váltás. És ekkor jött el a pillanat, amikor is megszűnt az aktuális állásom, és egy fontos döntés előtt találtam magam. Testközelbe került a régóta áhított vágy, a saját lábra állás.

az első titkos bevetésen

Elmentem többször a kávézóba, előszőr álcázott vendégként kóstolgattam a termékeket, és titokban excel-ben elemeztem a forgalmat, aztán direktbe az ingatlanossal és a tulajjal érkeztem a helyszínre. Abszolút pénzügyi oldalról közelítettem meg a kérdéseimet: forgalom, fix költségek, árrés, szezonalitás, húzó termékek, alkalmazottak, bejelentése, bér, aztán közeledtem szakmai oldalról: milyen partnerrel van szerződés, mik az elvárások, milyen típusú kávé van, hogy van a rendelés stb. Ekkor március elején járunk, amikor már mindennap bent ülök a kávézóban, és figyelem a forgalmat, illetve elemzem a termékenkénti havi/éves készletmozgást, árbevételt. A tulajdonos minden további nélkül rendelkezésemre bocsájtott minden belsős, valós adatokat a készletprogramból (ugye tudjuk, hogy onnan nem minden vándorol át a NAV gépbe, ezért ebből kértem azokat). Könyvelőtől is elkértem a főkönyvet, onnan bizonyos kartonokat, adóbevallásokat, adóegyenlegeket. Kiszámoltam a bérleti jog idejére szóló megtérülési hozamot, különböző forgatókönyveket gyártottam a jövőre, összehasonlítottam bevételeimet, megtakarításaimat azzal a scenario-val, hogyha elmennék fix pénzért multizni, és egyéb feltevésekkel. Aztán jöttek az önköltség számítások számlák, és piaci árak alapján, ebből árrést, és leszűrtem egy havi eredménykimutatást. Megkérdeztem a tulajt, hogy ezek a számítások reálisak-e. Helyeslően bólogatott rá. Innentől tudtam, hogy jelen állapotban mennyi forgalmat csinál a kávézó, milyen változó és fix költségei vannak, mennyi az átlagos vásárló naponta, nekik mekkora az átlag vásárlói tálcájuk, és bottom line-ként pedig, hogy még is mi marad meg szabad pénzáramként.

pörög a matek éjjel-nappal

Amikor a matek összeállt, akkor a legnagyobb kételyemet próbáltam tisztára mosni: a bérleti jog mítoszát. Ha valaki manapság egy kávézót vesz – főleg egy irodaparkban – akkor ő nem tulajdonjogot vásárol, hanem bérleti jogos konstrukcióban jut hozzá, ez bevett szokás. A bérleti jog jellemzője, hogy havi bérleti díjért cserében te üzemeltetheted a vállalkozást a szerződésben meghatározott időszakig. Na már most, a márciusi dátum alapján 7,5 év van még a szerződésből, tehát ez azt jelenti, legrosszabb esetben 7,5 évem van arra, hogy a befeccölt milliókat haszonnal együtt kiszedjem. Ha lejár – és nem újítják meg a szerződésemet – akkor ennyi voltam. Volt 7,5 évem megszedni magam, kiszedni a befektetett pénzt és ami azonfelül maradt. Sok idő ez, de ijesztő a gondolat, hogy utána nem lesz mögöttes értéke a jó pár milliónak. Ezért akkor érezném magam biztonságban, hogy ezt az időtávot ki lehetne minél hosszabb időre tolni, ezért megbeszéltem egy tárgyalást az irodaparkot üzemeltető céggel, hogy az adás-vétel tényéről beszéljünk. Egy barátságos 40 körüli nő a sales manager, vele beszéltünk a tulajjal, hogy eladás előtt áll a hely. Kérdeztem, hogy zajlik a szerződés megújítás, van-e lehetőség akár már most kitolni 5+5 évre. Elmondta, hogy a mostani időszak is nagyon hosszú, így most erre nincs lehetőség. Rendes felmondással nem lehet felmondani – vagyis de, markáns kártérítéssel, a lejárat előtt beszélhetjük meg újra a részleteket. Az áron egy piaci korrekció lesz, de nem kell attól tartani, hogy mondjuk megduplázzak a bérleti díjat, ellehetetlenítés gyanánt. Ha jó a kapcsolat, időben vannak a díjak fizetve, rendesen karban van tartva az üzlet, nekik is érdekük, hogy megújítsák, hiszen ugyanolyan macera új üzemeltetőt találni, és megismerni hosszú távon a közös munkájukat.

inspirálódás mindenhol, is

A fentiek alapján azt gondoltam, hogy mindent tudok már a számokról, így már csak az alkudozás maradt. A tulaj egy nagyon leszarom figura 60 éves figura, aki két-három évente továbbáll az aktuális életétől, sosem volt alkalmazott, határozott személyiség, őt nem érdekli semmi igazából: nem volt pl. egy excel nyilvántartása a bevételekről, nem tudtam pontosan mennyi pénzt keresett. Ő fogta és kivette havonta az X pénzét, és a többit leszarta. Kedvencem, hogy a pénztárgépben csak 27%-os áfa volt, nem tudta, hogy van 5% vagy 18%-is. Néztem Áfa bevallásán, hogy emiatt közel 1 mFt-ot dobott ki. Szóval nem voltam könnyű helyzetben az alkudozással, de megegyeztünk egy majdnem 1 mFt-os barátibb árral, minden ready. Beszéltem az ügyvédemmel, továbbítottam minden adatot, másolatot, és elkezdte a szerződést elkészíteni.

Időrendben március 12 körül járunk, várom az ügyvédtől a szerződést, amikor is elkezdték az emberek a „korona vírus” szókapcsolatot egyre sűrűbben hallani a híradóból, illetve a barátaim is egyre boldogabbak lettek, hiszen mindenkit hazaküldtek home office-ra biztonsági megfontolásból. Ez annyira nem jó nekem, lévén, hogy nem az utcáról beeső embereket szolgálom ki, hanem a fix ott dolgozó embereket, akik lenéznek hozzám kávézni.  Olyannyira beitta magát a köztudatba a korona vírus, hogy három nappal később bezárt a kávézó, és vele együtt üresen kongott az irodapark. Ekkor azonnal beszéltem az ingatlanossal, hogy elállok az üzlettől a kialakult helyzet miatt. Teljes kognitív disszonancia, már elengedtem a munkahelyek keresését, és egyre inkább kezdtem elhinni, hogy ez végre megvalósul, és belevágok ennyi halogatás után. Terveztem a napjaimat már előre, megyek napközben futni a Margit-szigetre, reggel viszem az árut, esténként meg szedem össze a milliókat, miután túl vagyok egy pörgős, mosolygós napon. Egy nap alatt csöppentem vissza a borús valóságba, az érdektelen kamu mosolygós irodai kávészünetekre azokkal az emberekkel, akikkel nem akarok akkor és ott lenni, a hegyként morcosan rám meredő beszámolókra, életunt, elégedetlen főnökömre.

Persze az alkudozás előtti időszakban is folyton kételyekkel keltem-feküdtem. Egyik nap azon járt az agyam, hogy hagyom a francba az egészet, van egy értékes diplomám, a társadalom által megbecsült, intellektuális állásom, biztos, szép nagy fizetéssel miért akarnék kávét főzni mások részére egy szépen megfogalmazott „presszó lesz” után, teljes bizonytalanságban, és persze hozzá nem értéssel az elején? Aztán persze másnap, elképzelem a végetnemérős irodában eltelt egész napomat, impulzusok, és valódi jólét, boldogság nélkül, ott ahol azon gondolkozok, milyen szavakkal lehetnék a leghatásosabb, hogy a főnök tuti elengedjem szabadságra június első hetében. A kávézómban magam ura lehet, én alakítom a folyamatokat, én választom ki kivel akarok dolgozni. Félreértés ne essék, nem vagyok naiv, pontosan tudom mennyi feszkóval, és stresszel fog járni ez a típusú élet, de azt gondolom ezekkel még így is könnyebben megbirkózom, mint a szürke megalkuvós irodaiakkal.

lesz még mit módosítani, ha végre odajutunk

Szóval eltelt egy hónap semmitevéssel, vacillálással, elemzéssel, sokadjára újraírt forgatókönyvvel, és teljes hullámvasúttal a jövőmet illetően. Árgus szemekkel figyeltem a híreket, mi lesz a korona vírus után, érdemes lesz-e belevágni, vajon mennyivel fog kevesebbet érni így a kávézó bérleti joga, ha helyreáll az élet, és vajon fog is engedni a tulaj? Ez az egy hónap borzasztó volt, hiszen teljes volt a bizonytalanság, nem tudtam mit akarok, mindennap változott az elképzelt jövőbeni életem. Tudtam, hogy kell már egy pont, amikor döntés születik. De akkor a kérdőjel a korona következtében, hogy most nem szabad semmibe belevágni. Vagy pont most kell olcsóbban? Aztán egyszer csak csörög a telefonom április közepén, és látom, hogy az ingatlanos az. A tulaj új ajánlatot tett, május egyig áll….